Wanneer je een bedrijfspand huurt, dan krijg je vroeg of laat een keer te maken met een huurverhoging. Ergens ook wel logisch, want net als alles, worden ook de kosten voor zo’n pand duurder voor de verhuurder. Toch is het wel belangrijk om te weten wat de regels zijn. De regels voor huurverhoging van bedrijfspanden verschillen namelijk van die voor woonruimte, vooral omdat ze minder strikt gereguleerd zijn. De huurverhoging bij bedrijfspanden hangt af van wat er in het huurcontract is afgesproken tussen de verhuurder en de huurder. Daarom hebben we een aantal belangrijke factoren, die van invloed kunnen zijn op jouw specifieke situatie.
Type huurcontract
Als we het hebben over huurcontracten, dan kunnen we deze als het ware onderverdelen in twee verschillende categorieën. De eerste is de middenstandsbedrijfsruimte, waarbij we het hebben over winkels, horeca en ook ambachtsbedrijven zoals de slager en bakker. De andere categorie zijn de ‘overige’ bedrijfsruimtes. Hierbij moet je denken aan kantoren en opslagruimtes in de breedste zin van het woord. Het kan dus afhankelijk van het type contract bepalen welke regels er voor jou gelden.
Vrijheid van overeenkomst
Bij bedrijfspanden hebben verhuurder en huurder veel vrijheid om afspraken te maken over de huurprijs en eventuele huurverhogingen. Deze afspraken worden vastgelegd in het huurcontract. Het is gebruikelijk dat er een jaarlijkse huurverhoging wordt afgesproken, vaak gekoppeld aan het consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het CBS. Dit houdt in dat de verhoging ook niet hoger mag zijn dan dat. Wat je bijvoorbeeld vaak ziet, is dat er maar een deel van deze verhoging wordt doorberekend richting de huurder. Dit zorgt namelijk vaak voor een stukje extra goodwill.
Indexatie
Veel huurcontracten voor bedrijfspanden bevatten een clausule voor indexatie van de huur, wat betekent dat de huur jaarlijks wordt aangepast op basis van de inflatie. De formule voor deze aanpassing en de specifieke index die gebruikt wordt, zoals het CPI, moet duidelijk in het contract zijn omschreven. Daarbij is het ook belangrijk vanaf welk jaar er wordt uitgegaan en dus de index 100 is. Dit is namelijk als het ware het ‘nulpunt’ en maakt het voor beide partijen eerlijk en transparant.
Onderhandeling
Huur jij al een tijdje een bedrijfspand, dan is dit vaak voor 3 of 5 jaar. Hoewel er ook gevallen zijn dat de overeenkomst 10 jaar geldt, zien we dit vaak alleen bij heel grote panden. In dit geval gaan we er dus voor het gemak even vanuit dat je een overeenkomst voor 3 of 5 jaar hebt. Op het moment dat deze (bijna) afloopt, is het zaak om het gesprek aan te gaan met de verhuurder. Wat je dan vaak ziet, is dat er wel degelijk ruimte is voor wat onderhandeling. Logisch ook, want op het moment dat jij een nieuw huurcontract tekent voor 3 of 5 jaar, verzekerd de verhuurder zich van bepaalde huurinkomsten. Daarnaast weten ze ook wat ze aan je als huurder hebben, dus zeker de moeite waard om te doen.
Huurprijsbescherming
Voor middenstandsbedrijfsruimte gelden specifieke regels die enige bescherming bieden tegen sterke huurprijsstijgingen. De huurprijs kan bijvoorbeeld slechts eenmaal in de vijf jaar via een gerechtelijke procedure worden aangepast, tenzij anders overeengekomen. Daarbij is het wel goed te weten dat dit ook binnen een bepaalde norm moet zijn. Het kan dus niet zo zijn dat je ineens 10 of 15 procent meer moet gaan betalen, want dan is het verstandig om aan de bel te trekken bij de verhuurder of anders juridisch advies in te winnen.
Opzegging en verlenging
De regels voor opzegging en verlenging van het huurcontract kunnen ook invloed hebben op de huurverhoging. Het is belangrijk dat zowel huurders als verhuurders zich bewust zijn van de termijnen en voorwaarden die gelden voor het beëindigen of verlengen van de huurovereenkomst. Vaak heb je als verhuurder een veel sterkere onderhandelingspositie als je kiest voor een langdurig huurcontract. Zo is de verhuurder verzekerd van een goede huurder en weet de huurder dat hij zich geen zorgen hoeft te maken over of je op zoek moet naar iets anders.
Maak duidelijke afspraken en zet ze op papier
Zoals je hebt kunnen lezen zijn er een aantal dingen die belangrijk zijn op het moment dat je een bedrijfspand gaat huren. Het is daarom dus ook belangrijk om de afspraken die je maakt, niet alleen mondeling te maken, maar ook op papier te laten zetten. Mocht er dan om wat voor reden dan ook een discussie ontstaan, dan is er ook geen twijfel over wie wel of geen gelijk heeft. Hoewel de kans klein is dat er iets gebeurt, is het wel belangrijk dat je dit doet. Stel dat de huurprijs bijvoorbeeld wordt verhoogd, terwijl er afspraken zijn gemaakt dat dit niet het geval zal zijn, dan is het wel prettig dat je dit zwart op wit hebt en jullie geen welles nietes spelletje krijgen met elkaar. Zorg er dus voor dat eventuele huurverhoging voor bedrijfspanden zijn opgenomen in de overeenkomst.